引起市场高度关注的银保监会15号文已经落地实施，这对长期依赖借新还旧的城投来说无疑是一记重击。

1.城投融资的“三道红线”

15号文之后城投融资已经出现事实上的三道红线：

第一道红线：政府隐性债务

在严格限制地方政府债务无序增长、严控地方借道城投增加隐性债务的形势下，涉及政府隐性债务的城投融资将成为禁止范畴：

一是还款资金来源与地方财政直接或间接挂钩的；

二是用于性质属于政府投资项目、城投仅作为代业主的；

三是涉及隐性债务的城投主体、无明确资金用途、无法证明不属于隐性债务的；

四是资金用于政府承诺兜底回购、或承诺最低收益项目的；

五是以政府、事业单位等国资委下属单位的国有资产作为抵押物的；

六是违规与地方未出让土地、矿产资源挂钩，作为还款来源的。

一切涉及政府债务、与地方财政关联的业务，都将十分敏感；未来的城投融资，必须强调“属于企业债务、非任何形式的政府债务”。

第二道红线：具备偿债能力

城投的新增融资都不再与地方政府存在任何关联，未来审核的重点就在于考量融资主体本身是否具备足够的偿债能力；如果对没有自主偿债能力的城投发放了融资，相应的金融风险将由金融机构自行承担。

未来金融机构对于城投的关注重点转向：

一是城投的真实债务率如何，是否可持续；

二是主营业务是否可持续发展；

三是现金流量是否能够覆盖利息，债务能否滚动；

四是资产质量对城投的发展是否有帮助；

五是政府的支持力度与态度能否维持正常运转。

在城投债务与政府债务逐渐分道扬镳后，城投能否可持续发展也取决于政府的支持力度；各地城投能否在“政府退出”后建立可持续发展的业务模式与体系，在未来几年至关重要。

第三道红线：资金用途合规

政府信用在城投融资中逐渐退出，清查隐性债务仍将持续一段时间。未来的城投融资必须关注资金用途，是否投入合规的领域、投入资金能否回收等重点。

因此，金融机构与地方城投应从固定资产投资的角度研判城投融资是否合规：

一是资金投向的行业是否属于被限制的行业与产业；

二是投资项目应当具有资金自平衡的能力，覆盖本息；

三是监管申报资金用途与实际资金用途是否一致；

四是对项目资本金的来源与使用进行核查。

2.15号文后，政府还能支撑多少城投债务？

地方政府能够帮助城投支撑的债务规模是非常有限的：

重划权责，打消财政兜底幻觉

15号文采用了“打消财政兜底幻觉”的表述，再次重申了城投债务并非与政府债务划等号的基本原则。即使是涉及隐性债务的城投主体，也不代表其全部债务都由财政承担。如今城投债中政府真正负有直接偿还义务的只有两个部分：

被纳入政府隐性债务的部分、当地政府履行出资人职责的部分。

保存量不保增量，旧债旧办法，新债新办法

监管对于城投的态度，仍然是压降杠杆率、维持长期稳定运转。这一思路与政府降杠杆的宏观策略保持一致，在15号文中也有所印证；

对于即将到期的存量债务、隐性债务，仍然鼓励金融机构予以续期滚动，但对新增债务则持非常严厉的否定态度。

在实际操作层面上，地方政府与监管将执行“保存量不保增量”的态度；采用“旧债旧办法，新债新办法”，维持城投的整体稳定

控制风险，两个类型必须保

在财政普遍紧缩的当下，地方政府如何运用有限的财力来保障城投呢？实际上，只有两个层面的债务政府是必须妥善处理的：

一个是公开市场的债务，考虑市场影响与地方经济发展，不得出现恶性违约事件是基本的底线；

另一个是直接涉及个人投资者的债务，尤其是地方募集资金的，必须要及时给予保障方案、避免出现群体性事件，造成更大的风险。

其他类型的债务，通过市场化的方式来处置。

3.城投去杠杆正式开启

由于政府信用的消失，城投将主动或被动开启去杠杆的进程。

当城投进入去杠杆的周期，也意味着城投持续借新还旧的时代一去不复返了。但是，当持续的借新还旧正式被打破，未来的城投将如何解决融资问题、又该如何发展呢？

可以从城投本身不同的状况来分别看待：

对于债务率已经远超出自身承受能力、长期依靠借新还旧勉强维持存续的平台来说，未来几年需要严守“不新增债务”的底线。在城投转型、隐性债务置换后，通过财政支持与城投运营，逐渐优化债务结构，并降低债务风险；

对于债务率已经较高，但地方还处在高速发展阶段的城投们来说，未来几年的融资也将受到一定的限制，但整体思路在于“监管资金流入的用途”、促进城投的投资效率、降低表外融资等不可控因素。未来几年是否能够得到资金的支持，依托的是重点工作领域的职能、投入产出资金自平衡的项目；

对于一些资信等级不高、债务率较低的地区，在完成市场化转型后，能够在公开途径获得的融资反而可能有所增加。随着融资模式的转变与市场的发展，一些发展滞后的、债务率较低的、但有真实投资需求的中小平台，有希望得到市场的支持、进行适度发展。

因此，当前打破的不仅是借新还旧，还是传统意义上对城投的评级框架。

城投真的要开始还钱了，钱从哪里来呢？

一是隐性债务置换。一部分城投债务已经纳入政府隐性债务管理平台，会逐渐通过债券置换、财政资金偿还或市场化置换等方式予以解决，实现政府杠杆率与城投债务率的共同降低；

二是地方金融资源流入。近期央行开始着手解决地方金融资源不平衡的问题，使一部分地方银行可以为地方城投提供阶段性的支撑，避免出现流动性危机；

三是市场化业务的注入，城投新一轮转型后的平台可以进一步承接政府购买服务、PPP业务、特许经营项目等业务，尤其是近期的城市更新、片区开发、乡村振兴等领域，都能够让城投作为领域内的市场化运作平台、获得更多的主营业务收入和现金流量。同时，地方专项债券也为城投们提供了阶段性的资金支撑。

4.政府融资新思路

转变融资思路，构建合规收入

15号文并非限制城投举债，而是限制城投再次凭借地方政府的信用进行举债、导致地方隐性债务出现进一步增长。因此，只要及时转变融资思路，仍然可以合规化融资。

以市场化、权责清晰的思路构建政府付费，通过合规的方式融资：

一是通过盘活存量资产进行融资，发改委与财政部都鼓励地方政府与城投盘活存量基础设施与公共服务类存量资产。既可以申请发行发改委试点的公募REITs，也可以用特许经营或PPP模式下的政府付费模式作为项目收入、申请发行私募类REITs产品；

二是通过政策鼓励类项目作为融资载体，申请项目贷款或发行项目收益债券。对于发改委鼓励的九大领域，城投仍然是地方政府运作项目的重要平台。

15号文的落地并非是“切断融资”，而是进一步促使城投的发展与融资思路转变。

承接服务职能、加强市场运作

城投未来将进一步承接地方政府的公共服务类职能，并成为基础设施与公共服务类项目的市场化运作平台。

未来城投需要做的是，将承接的服务性职能、市场化运作项目“做实”，在项目收益自平衡的基础上合法合规进行融资；既不新增政府隐性债务，也使得企业可持续发展。

未来的地方城投，将进一步通过市场化运作的机制，参与到新型城镇化、城市更新、乡村振兴、产业基础设施等项目中去，更多的发挥企业的主观能动性与投资效率，做实自身的的资产与现金流，实现新一轮的城投转型。

对于自身现金流情况并不好的、债务风险已经积累到一定水平的城投来说，应当面对现实，停止举债投资；更多的利用企业的能动性，让市场企业承接更多的政府与城投职能。

在市场化的大背景下，进一步放开基础设施与公共服务领域对市场企业的限制也是大势所趋；在这个过程中，城投可以作为政府与市场之间的“桥梁”。既作为地方国企，承接政府的委托与相应的职能；又以市场化的方式与企业开展深层次合作，让专业的人来做专业的事。

加快合并重组，城投抱团取暖

虽然城投有一定的特殊性，但在自身受限越来越多的情况下，地方中小平台的合并重组将是大势所趋。同一个地级市下辖区县的城投，将整合成为一个大型的城投集团、再通过独立的二级公司进行独立运营，实现资产规模与经营能力的提升；财力尚可、但有多家平台的地方，则会进一步加快重组的进程，将隐性债务与主体集团进行“切割”，重组后的集团就可以重新出发。

15号文对城投来说并不是终结，而是新的开始。

为指导各地积极稳妥实施城市更新行动，防止沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利等问题，住建部今日发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》。其中提出，城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积原则上不应大于现状总建筑面积的20%；城市更新单元（片区）或项目内拆建比原则上不应大于2。

各省、自治区住房和城乡建设厅，北京市住房和城乡建设委、规划和自然资源委、城市管理委、水务局、交通委、园林绿化局、城市管理综合行政执法局，天津市住房和城乡建设委、规划和自然资源局、城市管理委、水务局，上海市住房和城乡建设管理委、规划和自然资源局、绿化和市容管理局、水务局，重庆市住房和城乡建设委、规划和自然资源局、城市管理局，新疆生产建设兵团住房和城乡建设局，海南省自然资源和规划厅、水务厅：

实施城市更新行动是党的十九届五中全会作出的重要决策部署，是国家“十四五”规划《纲要》明确的重大工程项目。实施城市更新行动要顺应城市发展规律，尊重人民群众意愿，以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，加强修缮改造，补齐城市短板，注重提升功能，增强城市活力。近期，各地积极推动实施城市更新行动，但有些地方出现继续沿用过度房地产化的开发建设方式、大拆大建、急功近利的倾向，随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐老树，变相抬高房价，增加生活成本，产生了新的城市问题。为积极稳妥实施城市更新行动，防止大拆大建问题，现将有关要求通知如下：

一、坚持划定底线，防止城市更新变形走样

（一）严格控制大规模拆除。除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。提倡分类审慎处置既有建筑，推行小规模、渐进式有机更新和微改造。倡导利用存量资源，鼓励对既有建筑保留修缮加固，改善设施设备，提高安全性、适用性和节能水平。对拟拆除的建筑，应按照相关规定，加强评估论证，公开征求意见，严格履行报批程序。

（二）严格控制大规模增建。除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。在确保安全的前提下，允许适当增加建筑面积用于住房成套化改造、建设保障性租赁住房、完善公共服务设施和基础设施等。鼓励探索区域建设规模统筹，加强过密地区功能疏解，积极拓展公共空间、公园绿地，提高城市宜居度。

（三）严格控制大规模搬迁。不大规模、强制性搬迁居民，不改变社会结构，不割断人、地和文化的关系。要尊重居民安置意愿，鼓励以就地、就近安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。践行美好环境与幸福生活共同缔造理念，同步推动城市更新与社区治理，鼓励房屋所有者、使用人参与城市更新，共建共治共享美好家园。

（四）确保住房租赁市场供需平稳。不短时间、大规模拆迁城中村等城市连片旧区，防止出现住房租赁市场供需失衡加剧新市民、低收入困难群众租房困难。注重稳步实施城中村改造，完善公共服务和基础设施，改善公共环境，消除安全隐患，同步做好保障性租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，城市住房租金年度涨幅不超过5%。

二、坚持应留尽留，全力保留城市记忆

（一）保留利用既有建筑。不随意迁移、拆除历史建筑和具有保护价值的老建筑，不脱管失修、修而不用、长期闲置。对拟实施城市更新的区域，要及时开展调查评估，梳理评测既有建筑状况，明确应保留保护的建筑清单，未开展调查评估、未完成历史文化街区划定和历史建筑确定工作的区域，不应实施城市更新。鼓励在不变更土地使用性质和权属、不降低消防等安全水平的条件下，加强厂房、商场、办公楼等既有建筑改造、修缮和利用。

（二）保持老城格局尺度。不破坏老城区传统格局和街巷肌理，不随意拉直拓宽道路，不修大马路、建大广场。鼓励采用“绣花”功夫，对旧厂区、旧商业区、旧居住区等进行修补、织补式更新，严格控制建筑高度，最大限度保留老城区具有特色的格局和肌理。

（三）延续城市特色风貌。不破坏地形地貌，不伐移老树和有乡土特点的现有树木，不挖山填湖，不随意改变或侵占河湖水系，不随意改建具有历史价值的公园，不随意改老地名，杜绝“贪大、媚洋、求怪”乱象，严禁建筑抄袭、模仿、山寨行为。坚持低影响的更新建设模式，保持老城区自然山水环境，保护古树、古桥、古井等历史遗存。鼓励采用当地建筑材料和形式，建设体现地域特征、民族特色和时代风貌的城市建筑。加强城市生态修复，留白增绿，保留城市特有的地域环境、文化特色、建筑风格等“基因”。

三、坚持量力而行，稳妥推进改造提升

（一）加强统筹谋划。不脱离地方实际，不头痛医头、脚痛医脚，杜绝运动式、盲目实施城市更新。加强工作统筹，坚持城市体检评估先行，因地制宜、分类施策，合理确定城市更新重点、划定城市更新单元。与相关规划充分衔接，科学编制城市更新规划和计划，建立项目库，明确实施时序，量力而行、久久为功。探索适用于城市更新的规划、土地、财政、金融等政策，完善审批流程和标准规范，拓宽融资渠道，有效防范地方政府债务风险，坚决遏制新增隐性债务。严格执行棚户区改造政策，不得以棚户区改造名义开展城市更新。

（二）探索可持续更新模式。不沿用过度房地产化的开发建设方式，不片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益。鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变，探索政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式，政府注重协调各类存量资源，加大财政支持力度，吸引社会专业企业参与运营，以长期运营收入平衡改造投入，鼓励现有资源所有者、居民出资参与微改造。支持项目策划、规划设计、建设运营一体化推进，鼓励功能混合和用途兼容，推行混合用地类型，采用疏解、腾挪、置换、租赁等方式，发展新业态、新场景、新功能。

（三）加快补足功能短板。不做穿衣戴帽、涂脂抹粉的表面功夫，不搞脱离实际、劳民伤财的政绩工程、形象工程和面子工程。以补短板、惠民生为更新重点，聚焦居民急难愁盼的问题诉求，鼓励腾退出的空间资源优先用于建设公共服务设施、市政基础设施、防灾安全设施、防洪排涝设施、公共绿地、公共活动场地等，完善城市功能。鼓励建设完整居住社区，完善社区配套设施，拓展共享办公、公共教室、公共食堂等社区服务，营造无障碍环境，建设全龄友好型社区。

（四）提高城市安全韧性。不“重地上轻地下”，不过度景观化、亮化，不增加城市安全风险。开展城市市政基础设施摸底调查，排查整治安全隐患，推动地面设施和地下市政基础设施更新改造统一谋划、协同建设。在城市绿化和环境营造中，鼓励近自然、本地化、易维护、可持续的生态建设方式，优化竖向空间，加强蓝绿灰一体化海绵城市建设。

各地要不断加强实践总结，坚持底线思维，结合实际深化细化城市更新制度机制政策，积极探索推进城市更新，切实防止大拆大建问题。加强对各市（县）工作的指导，督促对正在建设和已批待建的城市更新项目进行再评估，对涉及推倒重来、大拆大建的项目要彻底整改；督促试点城市进一步完善城市更新工作方案。我部将定期对各地城市更新工作情况和试点情况进行调研指导，及时研究协调解决难点问题，不断完善相关政策，积极稳妥有序推进实施城市更新行动。